האחריות לנזילות מדירה של מנוחה שמנוהלת ע"י האפוטרופוס הכללי כמנהל עזבון

בית המשפט קבע שהאפוטרופוס הכללי לא פעל כנדרש לתיקון הנזילה בדירתו כדי לפתור את הנזילה לדירה שמתחתיו

ג'ון גבע - שלומי הדר, משרד עורכי דין (2025)

בבית המשפט השלום באשדוד נדונה תביעתה של ציפורה שוורץ (להלן: "התובעת") ע"י ב"כ עוה"ד אברהמי  נגד האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי המנוחה אסתר קלמנוביץ (להלן:"הנתבע") ע"י ב"כ עוה"ד טל.  פסק הדין תא (אשד') 32622-02-20  מפי כבוד השופטת, סגנית הנשיא עדי אייזדורפר ניתן בכ"א כסלו תשפ"ה, 22 דצמבר 2024.

לבית המשפט הוגשה תביעה כספית לפיצוי בגין נזק שנגרם לדירת התובעת עקב נזילות מדירה שבחזקת הנתבע ופיצוי בגין אובדן דמי שכירות.

התובעת היא בעלת הזכויות בדירה בקומה ראשונה בבניין משותף. הדירה המצויה מעל דירת התובעת, הייתה בבעלות הגב' אסתר קלמנוביץ ז''ל. הנתבע, האפוטרופוס הכללי, מנהל את עזבון המנוחה מכוח צו ניהול  ומכוחו מחזיק כדין בדירה.

 במהלך השנים התגורר בדירת התובעת שוכר, שגילה שקיימת נזילה מתקרת הדירה. לאחר שניסה לפתור את הנזילה בכוחות עצמו ללא הצלחה, פנה לתובעת  והודיע לה על קיומה של הנזילה. התובעת פנתה למבטחת הדירה, אולם לאחר בדיקה שערכה המבטחת, השיבה האחרונה כי מקור הנזילה אינו בדירת התובעת, ולכן העניין אינו מצוי באחריות מבטחת הדירה.

התובעת והדייר טענו שניסו במהלך הניסיון לברר למי שייכת הדירה מעליהם שרשומה על שם הגב' קלמנוביץ' שנפטרה. בינתיים, החמירו נזקי הרטיבות בדירת התובעת, באופן שהדירה לא הייתה ראויה עוד למגורים, נוכח הטחב והעובש שכיסו את הקירות. משכך, נאלצה התובעת לבצע שיפוץ זמני בדירה, על מנת לאפשר את המשך מגוריו של הדייר בה. לטענת השוכר מצא שדירת המנוחה פתוחה וכשהתובעת הגיעה למקום גילתה את דירת המנוחה מוצפת במים עומדים, שורצת חולדות, וחפצים ובגדים ''שטים'' במים המזוהמים. או אז פנתה התובעת למוקד העירוני ודיווחה על מצב דירת המנוחה. לאחר מספר שבועות פעלה העיריה לפנות את דירת המנוחה, ואז ערכה התובעת שיפוץ מקיף בדירה על מנת להכשירה מחדש למגורים.

התובעת צירפה חוות דעת מומחה מטעם שמאי המקרקעין לפיה מקור הנזילה והנזקים שנגרמו לדירת התובעת נעוץ בחדירת מים מדירת המנוחה. חוות דעת נוספת לעניין מקור הנזילה הוגשה על ידי התובעת מטעמו של המהנדס שחוות דעתו גובשה לאחר שהדירה פונתה. בנוסף, עותרת התובעת לפצותה בגין אבדן דמי שכירות ועלויות הכנת חוות הדעת

לנתבע נודע על דירת המנוחה בחודש נובמבר 2018, וממידע זה עלה כי לכאורה מדובר בדירה עזובה. לאחר שנה, ניתן צו ניהול לנכסי המנוחה, מטעם ביהמ"ש המחוזי, ומכוחו הוקנתה לנתבע הסמכות לנהל את הנכס כנכס עזוב, בנאמנות.

 הנתבע ציין כי בדירה היה פולש, באופן שמנע ממנו להיכנס לדירה, להחזיק בה ולפעול לשם הטבת מצבה.  לאחר שהוגש כתב ההגנה, נמסר שהנתבע נקט בהליך משפטי לשם סילוק הפולש וזה  סולק באופן סופי מדירת המנוחה. לאחר פינוי דירת המנוחה, ביקר בה מומחה מטעם התובעת. בנוסף, ביקר בה מומחה מטעם הנתבע, שציין כי בדק את צנרת המים ואת מערכת הדלוחין בדירת המנוחה, ומצא אותן תקינות. בנוסף בדק צינור ראשי בבניין ומצא שמדובר בצינור ישן, שככל הנראה מעולם לא הוחלף, ואף הייתה בו בעבר סתימה שגרמה להצפה בדירה. על פי ממצאיו, מקור הנזילה בדירת המנוחה ובדירת התובעת נעוץ בכשל בצינור הראשי של הבניין.

 בית המשפט מינה מומחה מטעמו,  מהנדס בניין ושמאי מקרקעין, שקבע בחוות דעתו שמקור הנזילות בדירת התובעת הינו מדירת המנוחה וכן מהדירה שמעליה, שהיא דירה בבעלות עמיגור.

התובעת טוענת, כי בהיות הנתבע מחזיק כדין של דירת המנוחה מכוח צו ניהול, רובצת לפתחו האחריות לנזקי הנזילה שנגרמו לדירת התובעת. לטענתה, הנתבע התרשל בכך שלא נכנס לדירה וטיפל בליקויים הרבים, מיד לאחר שנודע לו על מות המנוחה. בעשותו כן, היה מקטין את נזקי התובעת.

 מנגד, טוען הנתבע כי מקור הנזקים בדירת התובעת אינו בדירת המנוחה שבניהולו, אלא בדירה שבבעלות עמיגור, המצויה מעל דירת המנוחה. מה גם שהתובעת לא פעלה להקטנת הנזק כמתבקש ממנה. עוד הוסיף וטען הנתבע, כי מומחה ביהמ"ש לא השתמש בכל מכשיר אלקטרוני או טכנולוגי לשם איתור מקור הנזילות, ומסקנותיו נסמכות על כתבי הטענות בלבד. לטענת הנתבע, מאחר שמדובר בבניין ישן, כבן 60 שנים, היה עליו לערוך בדיקה מקיפה של הבניין כולו, ולא רק של הדירות המעורבות לכאורה במסכת העובדתית נשוא כתב התביעה. בנוסף טען הנתבע, שהתובעת לא הביאה תשתית עובדתית משכנעת בנוגע להיקף הפסדי דמי השכירות הנתבעים על ידה, ושאם הדייר הפסיק לשלם את דמי השכירות היה זה בגין קיזוז מוסכם בינו לבין התובעת, לאור השיפוץ שערך בדירה.

בית המשפט ציין שבכל הנוגע לשאלת מקור הנזילה, המומחה מטעם ביהמ"ש, קבע בחוות שמקור הנזילות בדירת התובעת, נעוץ בנזילה מתמשכת מהדירה המצויה מעל דירת הנתבע שבבעלות עמיגור, וכן כתוצאה משימוש במערכת המים בדירת הנתבע על ידי פולש שגרם להצפות של הדירה, שהביאו לחדירת מים לדירת התובעת. בחוות הדעת צויין כי קיימת נזילה פעילה בדירה של עמיגור אולם, המומחה מציין באופן ברור וחד משמעי כי בדירת המנוחה יש נזילה מכיור המטבח ומכיור חדר הרחצה, שנובעת מניתוק הכיורים ממערכת הניקוז במהלך שימוש הפולש בדירת הנתבעת. בית המשפט קבע, שהעובדה שלטענת הנתבע קיימת נזילה גם בדירה הממוקמת מעליו, אינה מאיינת את קביעת המומחה בכל הנוגע לנזילות שנגרמו לדירת התובעת כתוצאה ממצב דירת המנוחה, ובהיותו המחזיק ומנהל כדין של הדירה המצויה מעל דירת התובעת, היה מקום להגיש את התביעה נגדו הן בגלל העובדה שקיימת נזילה בצנרת דירת המנוחה והן מעצם העובדה, שכל נזילה שקיימת בדירה שמעל לדירת המנוחה עוברת דרך דירת המנוחה, באופן שהיה על הנתבע לפעול לתיקונה, כדי למנוע את הנזק גם בדירתו וגם בדירת התובעת.

 המומחה בביקורו ראה מים זורמים על קירות דירת המנוחה ומחלחלים לדירת התובעת וכן ציין כי בניגוד לטענת הנתבע, דירת המנוחה הייתה מחוברת למערכת המים, ובהיעדר חיבור נאות לסיפון, המים זרמו על הרצפה, תשתית הריצוף הייתה רטובה באופן שנגרמו נזקים בדירת התובעת. בית המשפט קבע כי טענותיו של הנתבע באשר לגורמים שונים אשר עשויים לגרום לנזילה בדירת התובעת, אינם סותרים את קביעתו של המומחה, שמקור הנזילה בדירת התובעת הוא מדירת המנוחה.

בית המשפט דחה את טענותיו של הנתבע להטיל ספק בטיב הבדיקה שערך המומחה, ואי שימוש בעזרים טכנולוגיים, כי המומחה הבהיר שמדובר במקרה פשוט, שבו הנזילה גלויה לעין.

והוסיף בית המשפט כי באשר לנזילה בדירת התובעת מהדירה המצויה מעל דירת מנוחה שבבעלות עמיגור, אין בה כדי לאיין את אחריותו של הנתבע לנזילות הנובעות מהדירה שבחזקתו לנזילה, שנגרמה בדירת התובעת, והיה על הנתבע לצרף את הצדדים הרלבנטיים להליך, לאחר שנודעו לו ממצאי חוות דעתו של המומחה ביהמ"ש, ומשבחר שלא לעשות זאת אין לו אלא להלין על עצמו. אחריותו של הנתבע נובעת, גם מהעובדה כי אם חדרו מים לדירה שבניהולו, שמקורם בדירה שמעל ולא ננקטו על ידו הפעולות הנדרשות לשם טיפול במצב זה, תוך פרק זמן קצר וסביר. התנהלות זו גרמה והעצימה את הנזק שנגרם לדירת התובעת, שטענה שבעת שהגיעה לדירה , ראתה את דירת המנוחה פרוצה, ומים עומדים בה. לא הובאה מטעם הנתבע עדות ממנה עלה כי עם מתן צו הניהול, הנתבע עשה מעשה כלשהו על מנת להיטיב את מצב הדירה.

 בית המשפט ציין שלא ניתן לקבוע שהנתבע פעל כנדרש לשם תיקון הנזילה בדירתו, באופן המתבקש לשם קידום יעיל של פתרון בעיית הנזילות בדירת התובעת. תצהיר הנתבע ועדות העדה מטעמו לוקים בחוסר בהירות ממשי בעניין שאלת ניהול הנכס על ידי הנתבע. מתשובותיה של העדה לא ניתן היה להיווכח, כי הנתבע פעל לבצע שיפוץ כנדרש לדירה החל מיום קבלת צו הניהול.  להיפך, גם לאחר שהתברר שבדירה היה פולש, שהנתבע ניהל הליך משפטי לפינויו, ולאחר שניתן פסק הדין לפינוי, שב הפולש לדירה, דבר שהצריך פינוי חוזר. כל אלו מעידים שהנתבע לא פעל באופן מניח את הדעת בכל הנוגע לניהול הנכס ותפיסת החזקה בו, כך שבמשך תקופה ארוכה, לפני מתן צו הניהול ולאחריו, עמדה דירת המנוחה ריקה ומוזנחת, בה מים עומדים שגרמו לנזילות בדירת התובעת.

בית המשפט קבע, שהנתבע אחראי לנזקי הנזילות שנגרמו לדירת התובעת ועליו לשלם פיצוי בסכום שנדרש לשם השבת מצב דירתה לקדמותו. כמו כן קיבל בית המשפט את התביעה בגין הפסד דמי השכירות לאחר ששוכנע שהדייר נמנע מלשלם שכירות תקופה ממושכת, על רקע מצב הדירה.

** עד למועד כתיבת שורות אלה, לא ידוע אם הוגשה בקשה להגשת ערעור לבית המשפט המחוזי.